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提问:雕叔你好!预算400个,准备入手高新区的二手房,有没推荐的。
回答:凯德世纪名邸,保利锦湖林语,半岛城邦。
【资料图】
提问:雕叔你好,未来几年成都对人口流入会影响房价走势吗?像现在其他城市的人口净流入很大,这是表示未来那里的房价涨幅会很可观吗?
回答:人口流入,房价就会上涨吗?影响房价的因素很多,如人口、通货膨胀、政策导向、经济发展、基础设施建设、产业发展等等,并不是每一个新加入的人口,都能满足这座城市的购房条件,或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的打算。但房价的大头,是通胀。通胀才能导致物价翻上10倍20倍,日用商品的供需只能导致物价大多在1-5倍之间徘徊。人口的增加,对房价的影响的不光是导致供求关系的短缺;更长远的结果是,人口会增加一座城市所占据的「通货膨胀」的股份。房价走势历来都是一个特别有争议的话题,看涨与看跌的都各持己见,谁也不能让对方服输。
提问:新人首问:雕叔,现居四川南充,双方父母的老破小3套,用于出租。自住一套一楼带花园,公公婆婆住,还有一套11+1顶楼复式,产权面积140多,实际有200平, 我们一家四口和妈妈住。还有4间商铺,均临街,有3间连在一起出租,110平米,年租金9万;另外一间产权75平,实际150平,年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会,用的他们的房票。想改善居住条件,想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅,商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了,留两套住房在南充,够一家七口居住就行了。想问一下雕叔,南充的商铺有必要处理吗?想去成都投资,我的户口在成都,4月就有资格了,入手麓湖高层如何?有没有更好的选择呢?
回答:你好,出手老破小置换到成都是正确的决定。从投资升值角度,我们不看好天府新区,更不看好麓湖。牧马山就是麓湖的未来。重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅洋房吸引,结果一套就是好几年, 不过可能也不太在意房产升值。以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。商业别墅也是一样,属于最没有投资价值的一类产品,如果考虑终极置业,纯自住可以入手。
提问:雕叔我单身小女生一枚, 一直住在成都西边,上班在高新南。跟着雕叔学了很多,但还是好多不懂。现在纠结是买套一还是套二 (首套房) ,主要是自住,总预算80至100万;最近看房子看的有点惜。蜀汉路上千和馨城和外光华的光华杏林怎么样?感觉完全没得环境。能否推荐下蜀汉路或外光华、外金沙的楼盘?或者只要地铁附近(三环内外)就行,雕叔推荐哪些楼盘呀?另外蜀汉路两侧爬楼梯的老学区房有价值么?会有接盘的么?一定帮我捋一下,十分感谢。
回答:这个区域,还有和你的预算结合,没有很好的笋盘。老学区房目前不建议你一个小女生去接盘。买个小两居就行。最近不少人把学区房作为投资方向。众所周知,学区房之所以高于普通房子,是溢价包含了学票价值在里面。房子会升值,学票价值却可由学区政策的变动、走后门等的影响而贬值或消失,今天是名校,不代表十年后还是名校。如果我们投资房子,有学区作为附加价值是加分项,不应本末倒置、主次不分,一味去追求附加价值的最大化。但如孩子长大,有上学需要,可入,纯学区投资不建议。
提问:雕叔你好,刚刚加入请教一个问题:1:卖掉父母的老破小后大概80w,可买总价260W成熟地段的套三可用于出租。2:老婆名下还有套二圈的电梯房,近两年也没怎么涨,想一起卖掉加上父母的80个直接买400W万的改善新房。目前比较纠结:选择1压力较小,相当于一套老破小直接置换成成熟地区套三,且新买的和老婆二圈层房子租金加起来一个月6千,还贷无压力,对生活无影响,一年还有结余。选择2相当于一套老破小和一套二圈层电梯换核心区域改善,但是每个月月供变多,且没有6000租金现金流,压力较大,以后每年基本无存款,以后对孩子家庭等压力较大。求雕叔指点选择那种置换比较好呢?
回答:在这样一个红利时代和红利城市当中,现在处于平静期尽可能只争朝夕把家庭的资金和资格等综合资源用足,多年以后你会发现多出100w甚至1000w,所以选择2,压力更大,但是盘子会变得更大。几年之后,你的起点和规模都截然不同。不要动不动就说压力巨大,没有压力才是最大的压力。闲来无事才是最有压力的,人容易废。没压力是过日子,有压力才是过的幸福的日子。
提问:雕叔你好,你认为成都的房地产市场还有投资空间吗?能否点评下成都吗?
回答:成都我长期看好!成都是非常宜居的城市,自李冰父子面对桀骜不驯的岷江水,将逢雨必涝的西蜀平原,化作了水旱从人,不知饥馑的天府之国,也对四川的经济文化有很大发展。两千多年来一直享受着繁荣稳定的红利。成都也是四川平原的中心,牢牢地生活在榜首的西南部。到目前为止,成都仍然是中国西南地区最发达、最富的经济文化中心。就城市的长远发展而言,成都的人口潜力是用之不竭的。毕竟,四川平原有1亿人口。从房价的角度来看,成都的购房限制是严格的,一旦政策放松,房价上涨就没有悬念了。所以成都我长期看好!
提问:雕叔你好!在我看来成都是一个特别喜新厌旧的城市(市区最繁华地段配套完善的新房三房两厅月租金3-4千的房子,二手单价也就2万多,快20年楼龄的旧楼已跌到1万整了。但是南边荒无人烟的天府新区房子根本租不出去的地方门口买菜都买不到的地方遍地2万+,稍微靠近市区成熟的新科技公司多些的高新区更是遍地3, 4万)。我在成都市区北一环路内的老城区2015年夏天买一个70多 平米的小三房(2+1),当时单价接近9千,产证快出来了,目前市场价2万整,目前3千每月出租中,距离地铁口走路5分钟,即将再通车一条地铁口距离小区侧门更近。我不知道是不是该卖掉置换?老城区的新盘有价值么?
回答:建议继续持有,还有升值空间。天府新区能否真正的发展起来?最后还是看产业发展,产业对于新区的发展至关重要,直接决定了人口能否有效流入。要买天府新区,除非少之又少的性价比盘,或者你追求品质的核心位置高端盘,其他买的基本上都是韭菜。
提问:雕叔您好!坐标成都,首套房名额父母使用了,用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房,首套商贷70W,贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子,商贷收益报虚增,这样还贷压力不小。现在想赶紧用70W,买小面积套二投资或盘活房子(兼顾工作生活,自有一套,出租一套)。找市区二手房,整体价格多在超预算二三十万以上,且房源都是十多年的,要么地段不好,要么郊区(配套不完善)。看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平,但在目前的建设中,短期内不可能实现租金和利息支撑,缓解还贷。郁闷,现在不知道要去哪里买房子?感觉钱在手时间越长越缩水,不赚钱就变成了利息亏损。请雕叔建议找房思路!
回答:你的购买贷款想法是错误的,贷款时间越长,贷款越好,债务就回摊越薄,再加上30年的通货膨胀债务将被稀释,你的第一笔贷款只有20年,自然每月的贷款就会很高,压力很大。第二,购房投资不建议全款,全款房子没有杠杆,涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆,一旦上涨的房价资产将会被放大,那么第二套购买住房的投资必然是贷款,首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。新都可以考虑三河大丰那一带,靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋,首付50%,选筹控制目标的总价在140万左右,这样购买房子的选择就会更多。
提问:雕叔好!都说钱放银行,贬值,近几年的通胀到底多少呢,年化达到多少才算跑赢通胀啊?买房是个保值增值的好渠道,但是这个渠道动不动就百万,不是所有人都容易选择的。
回答:你好,买房确实是大资金,但大资金才需要担心贬值。如果几万块现金,贬值不贬值意义不大,努力赚钱才是王道。房产还有个优势就是可以撬动杠杆来增加自己的财富。经常讲人是有圈层的,我们所有的努力,就是要努力往上走,大概分为三个层级:最上层:用钱赚钱,比如某家公司上市了,买了股票大涨了,高科技企业创业成功上市上,在整个财富分配机制中,获利最多。走到这一层很难,没有几个人。中间层:用资产赚钱,最常见的买了一二线城市的房产,可以收租,也可以过几年把房子卖了赚钱。走到中间层不难,只要你有思想就可以做到!赶紧卖掉三四线城市多余的房子,只留下一套自住的房子,到一二线城市买入房子。最下层:是用体力赚钱,通过这样的方式赚钱的比例人群是最多的,这层次很多人会天天想着余钱存银行每天打听那个银行的利息最高,这样的人是最没用的人,你想想:全世界货币超发,资产价格大涨,你存在银行的钱能跑过通货膨胀吗?存银行的钱永远赶不上房价上涨。如果是想着余钱去买房付首付,你的人生会往中层走。记住:调控房价不是让房价下跌,而是让房价在政府有计划的调控下慢慢上涨。劳心者治人,劳力者治于人。这样的阶层分布,其实也就是每一个社会所固有的“财富收割模式”。
提问:雕叔你好!如何看待成都天府新区?高新区?以五年为单位哪儿更值得买?
回答:你好,买天府新区得以10年以上为单位。每个新区的开发热度,都代表着市中心的快速发展和城区的扩张。其实,这些新区的概念几乎是一样的,虽然在这两年的热炒中,我们感觉自己买入的是宇宙中心,自己是天选之子。其实,这只是历史的简单重复。我们只是历史的浪花。所以,我一直坚定地买主城,或者不去追热度,在预设阵地里埋伏好,等风来。但也并不是说天府新区不能买,哪些人适合买天府新区?有自住需求,在高新区上班或者压根儿就在天府新区上班,这类人,可以买天府新区。投资者的话以中长期投资为主,考虑未来中长远发展的可入。
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